Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate

Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту, сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.

Перекресток, Виктория, Магнит, Пятерочка, KFC, Макдональдс - любые крупные сети всегда пользуются спросом, так как они стабильны и настроены на долгосрочное сотрудничество.

Какие площади востребованы сетевиками

Что касается размера помещения, то площадь в первую очередь зависит от профиля арендатора. Для продуктовых супермаркетов оптимальная площадь - 350-500 кв. м, для специализированных магазинов, таких как Вкусвилл, МясновЪ, - от 100 до 300 кв. м. Салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви ищут площади от 80 до 200 кв. м. В сегменте общепита все зависит от формата. Так, ресторанам необходимо в среднем 300-700 кв. м, фаст-фуду, кафе и кофейням - 100-300 кв. м, а небольшим заведениям типа «кофе с собой» достаточно 10-40 кв. м.

Технические характеристики - главное, на что обращает внимание инвестор

Помещение тогда инвестиционно привлекательно, когда существует большой пул альтернативных потенциальных арендаторов. А это в первую очередь определяется его техническими характеристиками. Наиболее востребованы помещения, расположенные на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. Наличие нескольких основных входов к тому же позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии сдать его дороже. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение составляет 0,2 кВт на 1 кв. м. Но необходимо учитывать специфику потенциального арендатора. Например, у продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования. Плюсом для помещения является наличие вытяжки для общепита или возможность ее оборудовать.

Что касается сложных помещений, то это в первую очередь подвальные и цокольные помещения, с кабинетной или многоуровневой планировкой, особенно если все стены несущие и невозможно провести перепланировку. И естественно, не пользуются спросом помещения, расположенные в местах с отсутствием трафика.

Офисные помещения инвесторов не интересуют

Офисные помещения в чистом виде, расположенные в жилых домах, особенно эконом-класса, сегодня не очень востребованы. Больше востребованы торговые и помещения свободного назначения с отдельным входом, которые можно использовать под разные форматы бизнеса. Часто они привлекают арендаторов из сферы услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры - то, что будет востребовано у жильцов жилого комплекса и района. Например, мы сдаем собственные помещения в ЖК «Ля Дефанс» на 3-й Фрунзенской 19 школе интеллектуального развития для детей, а помещения на Нежинской 1 - школе «Монтесорри».

Как назначение помещения влияет на вид арендного бизнеса

Естественно, назначение помещения влияет на виды арендного бизнеса, которые можно в нем организовать. Так, культурно-просветительское и медицинское назначение площадей явно требует смены назначения для использования их под общепит. Но стоит учитывать, что существуют определенные ограничения по открытию некоторых видов бизнеса. Например, нельзя открывать алкомаркеты рядом с образовательными заведениями. Также и получение алкогольной лицензии для бара или ресторана в данном случае будет невозможно, а для многих заведений общепита продажа алкогольных напитков - существенная доля в выручке. Кроме того, не всегда есть возможность оборудовать вытяжку для общепита, если это заранее не предусмотрено застройщиком.

От чего зависит ликвидность арендного бизнеса

В первую очередь на ликвидность арендного бизнеса влияет локация. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком. Повышает ликвидность помещения для инвесторов свободная планировка с возможностью деления на блоки, несколько входов, витринные окна, а также наличие вытяжки для общепита и большой объем выделенной электрической мощности.

Что касается арендного бизнеса в новостройках, то во многом ликвидность таких объектов зависит от стадии развития проекта, поэтому заселенность комплекса - важный фактор, который нужно учитывать. Чем проект масштабнее, от 2500 квартир, тем активнее он заселяется, а это непосредственно влияет на покупательский трафик. Нужно обязательно учитывать и расположение помещения относительно пешеходного трафика и подъездных путей, оценить, изменится ли ситуация через несколько лет. Вполне возможно, что в проекте запланировано возведение торгового центра, поэтому продуктовые магазины, сегодня генерирующие стабильный трафик, через несколько лет уже не будут так ликвидны.

А что с окупаемостью?

Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составляет 7-10 лет, при доходности от 8 до 15% в зависимости от локации. Так, в центре хорошей считается доходность и 10% годовых, в районе ТТК -12%, а в районе МКАД и Новой Москвы - 13-15%.

На что обращать внимание при изучении предложения на рынке

При принятии решения о покупке арендного бизнеса в новом ЖК нужно учитывать такие факторы, как этапы строительства и заселенность комплекса, сроки оформления собственности. Нелишним будет детально ознакомиться с планировками территории застройки, чтобы оценить расположение помещения относительно домов и пешеходных потоков. Также необходимо смотреть в перспективу: какие еще коммерческие объекты предусмотрены в проекте, изменится ли направление трафика, например, если в скором времени планируется открытие метро или прокладка новой дороги. Важно ознакомиться и с конкурентной средой сегодня и завтра, узнать интерес потенциальных арендаторов к данной локации.

Не секрет, что существуют недобросовестные продавцы, искусственно завышающие арендную ставку и размывая каникулы и индексацию. Возможно и просто «подрисовывание» цифр в договоре аренды. Кроме того, если мы говорим о покупке помещения уже с арендатором, то продавец может намеренно умолчать о желании арендатора снизить арендную ставку или о том, что он скоро съезжает из помещения. Поэтому помимо месторасположения и общих характеристик помещения необходимо детально изучить самого арендатора и договор с ним.

Становится ли предложение на рынке лучше

В новостройках, безусловно, качество предлагаемых площадей становится на порядок выше. Даже застройщики жилья эконом-класса стали задумываться об эффективности ретейла. Во многих проектах изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.

Стоит заметить, что не только в новостройках заметно повышение качества помещений формата street retail. Например, в центре старинные здания приспосабливаются для современного использования: организуются отдельные входы и витрины.

Мы выбираем арендатора, который будет получать максимально большую выручку, чтобы платить максимально большую аренду.

Если вы задумались - "сдам в аренду помещение", то мы оперативно приедем, проконсультируем и сделаем все необходимое чтобы реализовать ваши планы. Для этого, проводится некоторая исследовательская работа. Мы делаем сводные таблицы, смотрим конкурентные преимущества, учитываем опыт работы арендаторов в данном и в подобных районах. Также в дополнение ко всему сказаному, мы смотрим статистику работы, и определяем направления дальнейшего движения. Общая концепция строится с точки зрения получения наиболшей эффективности проекта, его наибольшей прибыльности.
Также наша компания может предоставить услуги по "Брокериджу" торгового объекта.

Что мы можем для Вас сделать:

• Сдать торговое помещение;
• Сдать коммерческое помещение в Москве;
• Сдать в аренду нежилое помещение;
• Сдам недвижимость;
• Продать недвижимость;
• Сопросодить сделку;

Занимаемся помещениями от 5 м.кв. и более.

В случае, если Вам необходимо сдать помещение в аренду через агентство, мы сможем для Вас досконально проработать всех возможных потенциальных арендаторов. Мы не ограничиваемся, как другие риелторы, размещением информации на досках объявлений. Мы не ленивые. Мы делаем в среднем 2000 звонков в день и все они направлены на общение с арендаторами для заселения их в Ваши помещения.

В зависимости от количества сдаваемых площадей есть различные варианты найти арендаторов, а именно сдать помещение в одни руки, но дешевле, либо сделать границы под нескольких арендаторов, это будет выгоднее. А также правильно выбрать подходящее товарно-тематическое направление. Наша компания занимается сдачей коммерческих помещений в аренду, помогая собственникам получать стабильный и высокий доход. Основные мероприятия которые мы проводим, для того, чтобы сдать помещение в аренду в Москве, делятся на три основных этапа – аналитика помещения и окружения для того, чтобы правильно выбрать арендаторов, затем переговоры с потенциальными арендаторами и подписание договора аренды.

• 1. Аналитика помещения и окружения;
• 2. Переговоры с потенциальными арендаторами;
• 3. Сдача помещения в аренду;

Итак, приведем основные мероприятия, которые мы реализуем чтобы сдать ваше помещение в аренду:

Этап 1 - Аналитика помещения и окружения

Анализ конкуренции

Данный пункт, конечно, один из основополагающих при выборе арендаторов. Сдать помещение нужно сильному арендатору, у которого будет хороший спрос на продукцию в данном районе. Мы проанализируем всех арендаторов в радиусе 10 минутной пешей доступности и определим выручку каждого из них. На основе этой информации мы делаем товарную матрицу представленную на районе и определяем неудовлетворенный спрос. Конечно, арендаторы и сами делают аналитику, но чтобы обезопасить арендодателя от скоропостижного съезда арендатора по причине плохой работы, мы все же сами занимаемся данным процессом и с уверенностью подписываем договор с тем арендатором, кто будет действительно превосходно работать в данном районе.
Также данный пункт позволяет:

Определить объективную арендную ставку

Выбрать оптимальный размер площади под каждого арендатора

Выявить наиболее успешные в данном районе форматы и сетевые компании которые их представляют

Имидж объекта - его самый ценный актив!

Каким образом строится аналитика конъюнктуры и конкуренции:

• Аналитика проходимости основных конкурирующих торговых точек расположенных поблизости;
• Ассортимент выбранных торговых точек;
• Анализ арендаторов, стоимости аренды, а также стоимости товаров в приведенных точках;
• Основные отличия торговых точек с максимальной и минимальной проходимостью в выбранном районе;
• Выводы и выкладки по приведенным торговым точкам, причина успеха и неудач;
• Построение таблицы присутствия сетевых арендаторов и конкуренции по направлениям в приведенных торговых точках;

Как уже упоминалось выше, за счет этого пункта, мы сможем многое узнать о параметрах аренды сдаваемого помещения:

Арендной ставки - на основании ставок в окружении и результатов работы конкурентов;

Выбрать подходящий размер площяди для каждого товарного направления и арендатора;

Выявить наиболее успешные в данном районе федеральные сети и форматы и стремиться в первую очередь им сдать в аренду помещение;

Выявить плюсы и минусы у других торговых точек и использовать это в своих интересах.

Это позволит нам пользоваться конкретной статистикой и учесть чужие ошибки. Также, зная стоимость среднего чека в данном районе и максимальную проходимость торговых центров, мы можем сделать предположения о доходах получаемых арендаторами в исследуемых торговых центрах (имеются другие, более точные способы получить информацию о выручке компаний). Что можно использовать в работе по определению или корреткировке концепции нашего объекта.

Закажите бесплатно обратный звонок, мы перезвоним Вам в течение минуты и проконсультируем Вас по любому возникшему вопросу

Этап 2 - Переговоры с потенциальными арендаторами

Этап 3 - Подписание договора аренды - сдам в аренду помещение

Самый желанный этап для всех сторон участников сделки. Сдать офисное, торговое, складское помещение нужно так, чтобы не жалеть в дальнейшем ни о чем. Подписание юридически грамотного и желательно обоюдного для обеих сторон договора аренды является залогом взаимовыгодного сотрудничества. Сколько угодно есть испорченных отношений и расторгнутых договоров только лишь изза того, что не были досконально проработаны многие стороны отношений арендатора и арендодателя. Мы специально разработаем формат догвора , в котором учтем абсолютно все детали, а также следующие стороны договора:

Сроки платежей, в т.ч. штрафов и пени;

Ответственность за невыполнение условий договора – электричество, вода, свободный вход

Обоюдный размер штрафов

Порядок взаимодействия с контролирующими органами (пожарники, санинспекции и др);

Индексация и условия изменения индексации и аренды (часто арендаторы ультимативно просят снизить аренду и индексацию, угрожая расторжением договора);

Порядок расторжения договора – односторонний или обоюдный, по каким именно причинам может быть расторгнут. Заблаговременное предупреждение второй стороны о расторжении договора.

А также дальнейшее сопровождение арендных отношений.

Наши услуги сравнительно недороги, но очень профессиональны. Мы можем полностью сопроводить Вашу сделку, начиная от подготовки презентации и заканчивая заключением договора аренды и дальнейшим управлением объектом.

Наша компания предлагает следующие услуги:

Что мы получаем за нашу работу? не только благодарность клиентов, но и дружбу. Множество наших друзей мы приобрели через "сарафанное радио". Как это у нас получается? - Глубоко проникнуться идеей и с вниманием отнестись к каждой, даже самой незначительной детали. Только так будет сделана работа, которой ты будешь гордиться. Нужно сдать недвижимость в аренду так, чтобы и арендатор был доволен и собственник был в выигрыше. Основательный выбор арендатора, внимание к каждому пункту в договоре аренды и юридически грамотное сопровождение сделки. Лично я люблю общаться с людьми и всегда стараюсь найти общий язык, поэтому мне нравится то, чем я занимаюсь.

Антон Боровицкий
Глава компании

разместить заявку

Заявки на торговые площади

Площадь, м2

Стоимость

Название, Информация

Ювелирцентр

ГК ЮВЕЛИРЦЕНТР арендует торговые площади в ТЦ Москвы и МО от 10 до 70 кв.м., 1 этаж, рассмотрим все предложения.

Города:

контактная информация:

Зарегистрируйтесь

Fix Price

Наша компания заинтересована в аренде торговых помещений, в г. Москва. Основные критерии: Спальные жилые районы, 1я и 2я линии. Площадь от 250 до 450 м2 Один уровень От -1 до 2го этажа Наличие подъездных путей для разгрузки Рассматриваем как стрит-ритейл, так и торговые центры

Города:

контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

OZON

Устанавливаем почтоматы в бизнес-центрах, торговых центрах, управляющих компаниях, в жилых комплексах любого формата, супермаркетах, магазинах любого направления и т.д.

Требования к месту установки:

• 1 м² свободной площади;
• Наличие вблизи места установки розетки с заземлением 220В;
• Уверенный приём сигнала сотовой сети;
• Открытый доступ для покупателей, курьеров и специалистов по обслуживанию;
• Почтомат не может быть установлен в местах, где он будет блокировать эвакуационные выходы и доступ к средствам пожаротушения;
• Почтомат полностью автономный, не требует выделенного подключения по LAN и WiFi;
• Место установки должно быть отапливаемым, не допустимы отрицательные температуры и высокая влажность.

Рассматриваем: Москву, Подмосковье, Регионы.

Города:

контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

Зоомаркет Ле"Муррр

Лидер Зоорынка розничной торговли

Сегодня федеральная сеть зоомаркетов «Ле"Муррр» является лидером зоорынка розничной торговли на территории РФ с географией присутствия по всей территории России от Санкт-Петербурга и Мурманска до Петропавловска-Камчатского. Успешный опыт развития собственной розничной сети в течение 18 лет. Наша компания осуществляет прямые поставки высочайшего корма супер премиум и холистик из Канады, Италии, что отличает наш бренд от других сетевых маркетов ценами и ассортиментом.

Города:

контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

сеть маркетов Градусы

Сеть маркетов Градусы рассмотрят аренду помещений 100-150 м2. Требования интенсивный пеший трафик, 15 кВт, реклама на фасаде, без препятственно получение алко лицензии. Желательно рядом расположение с Пятерочкой, Дикси, Перекрестком, Крупные ЖК, вокзалы. Интересует Северо-Восток Московской области.Города: Лобня,Долгопрудный,Мытищи,Королев,Дмитров,Яхрома,Щелково,Фрязино. Просмотр,ответ оперативно.

Города:

контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

Дискаунтер СВЕТОФОР

Арендуем торговые и складские площади. Продуктовый дискаунтер, открыто 1200 магазинов по России. Интереует Москва и Московская область. Предложения с других регионов передаются в центр офис. Формат супермаркета 800...1200 кв. м. Формат гипермаркета 2000...2500 кв. м. Быстрое принятие решения по объекту. Штатный Директор по развитию региона "Москва и Московская область" с опытом открытия магазинов СВЕТОФОР и гипермаркетов МАЯК. Полные тех условия на помещение - по запросу

Города:

контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

сеть супермаркетов "Порядок"

Сеть супермаркетов товаров для дома и дачи «Порядок» на сегодняшний день мы активно развивается, открыто и успешно работает 3 8 супермаркетов на территории ЦФО и ЮФО. Н аши требования к помещению: Мы открываем свои супермаркеты как в отдельно стоящих зданиях, так и в торговых центрах в городах с населением свыше 50 тыс. человек, Первая линия, улица с интенсивным пешеходным и автомобильным трафиком, Парковка - от 45 машиномест, Площадь помещения - от 800 кв.м Этаж - первый, цокольный этаж или второй этаж, Лифт,эскалатор/траволатор,Высота потолка- не менее 3,0 м до коммуникаций, Нагрузка на пол - от 700 кг/м²

Мы гарантируем своим партнерам: Востребованную ассортиментную матрицу без сезонных колебаний; Стабильное финансовое положение. Мы работаем без заемных средств; Низкие цены на реализуемую продукцию, как следствие прямых контрактов с производителями; Высокий трафик. Посещаемость одного супермаркета в среднем в будни 2200 человек в день, в выходные 2800 человек в день. &

Города:

контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

Башмаг

Интересные для нас локации районов г.Москвы находящиеся в окружении следующих станций метро: Рязанский проспект,Домодедовская,Юго-Западная,Строгино, Крылатское,Молодежная,Медведково,Митино,Первомайская,р-он Бескудниково,Кузьминки и другие аналогичные районы. По МО города: Щелково,Видное,Дмитров,Жуковский,Раменское. Ждем предложения.ТЦ:"Авиа Парк","Калейдоскоп","Домодедовский","Мега","Метрополис","Калужский","Коламбус","Филион","Фестиваль","Серебряный Дом","Семеновский","Капитолий","Звездочка","Авеню", м. Юго-Западная,"Пятая Авеню","Речной","Трамплин","Спектр" и т.п. Формат площадей 170-300 кв.м.

Наша компания заинтересована в покупке и аренде коммерческих помещений (свободного назначения) формата 160-300 кв.м под обувной магазин "БашМаг" в построенных,строящихся ЖК г. Москвы,Новой Москвы и МО. На первой линии домов с витринными окнами, в домах не попадающих под программу реновации, с хорошим пешеходным трафиком и зальной планировкой.Объекты должны быть эксклюзивными(От Собственника,застройщика,или непосредственно представителя Собственника).Ждем коммерческие предложения. Заранее спасибо.Надеемся на долгосрочное и взаимовыгодное сотрудничество.

С уважением Владимир.Контактный телефон:

Города:

контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

Развлекательный центр

Сеть семейных развлекательных центров арендует торговую площадь 300- 3000 м2, высота потолков от 6 м (желательно 9-12 м), в зоне фудкорта или киноцентра

Города:

контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

ИП Епимахов С.И.

Нас интересует возможность установки автоматов по продаже газированной воды с сиропом. Автоматыимеют дизайн в стиле "ретро" времен СССР, полностью автономны, требуется только подключение электропитания и 1кв. метр для размещения.

Наши автоматы расположены в торгово-развлекательных центрах г.Екатеринбург:

ТЦ «ДОМ»- 1 автомат

ТРЦ «ПАРК ХАУС»